Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires siguen siendo tema de conversación entre los jóvenes: con los altos precios que maneja el mercado es casi imposible irse a vivir solo. Si bien el panorama sigue siendo desalentador, hubo un gran cambio desde que rige el DNU 70, que desreguló el mercado de locaciones.
Hoy hay casi un 200 por ciento más de inmuebles en alquiler y, según un informe de Zonaprop, el precio de un dos ambientes promedia $ 566 mil. Además, agrega el sitio, si bien el precio mensual registró un aumento interanual de 39,7 por ciento: se trata del índice más bajo desde julio de 2020. Cabe aclarar que hubo un momento en que la oferta de inmuebles era tan reducida que los inquilinos pagaban valores altísimos.
"Desde que se derogó la ley de alquileres al día de hoy, la oferta de inmuebles en alquiler se multiplicó por 12 en la ciudad de Buenos Aires. En cuanto a valores, si bien hubo un incremento en los mismos, fue más moderado este último año que cuando estaba vigente la ley, y la oferta de departamentos era casi nula", explica a Revista GENTE Jermías Caballero, agente inmobiliario de NC Propiedades.
Mientras que los barrios más accesibles para alquilar vienen por el lado de Constitución, Balvanera, y la parte sur de la capital, como Villa Lugano, Villa Soldati y Mataderos, los más caros -sin contabilizar Puerto Madero, que se encuentra en la cima de los precios- son Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez. "Sí, los que se ubican en el corredor norte de la Capital", ilustra Caballero.
Qué tipo de departamento es el más buscado y que priorizan los inquilinos
Según explica Caballero, la ley de alquileres no funcionó porque no beneficiaba ni a los propietarios ni a los inquilinos. "Al estar tan regulado el sector los propietarios optaron por no poner sus inmuebles en alquiler, y la oferta del mercado fue disminuyendo. Lo que generó que los precios subieran, y fuera un problema mudarse", explica.
Más allá de que las cosas cambiaron y hoy en la ciudad hay varios tipos de inmuebles, la búsqueda que predomina es la de ambientes chicos. En relación a los commodities que se buscan, prima la ubicación y la seguridad, así lo asegura el experto en bienes raíces.
"Los departamentos más buscados son los de 2 y 3 ambientes. También sobre los que más oferta hay. Los clientes principales son el público joven, familias tipo y del interior del país que vienen a la ciudad", detalla Caballero.
Y suma: "Los clientes priorizan varias cosas, pero principalmente dos. En primer lugar, la seguridad que tenga el barrio. Y en segundo término, la cercanía a los medios de transporte, como subte o Metrobús. Ambos actores suelen incrementar el valor del inmueble y más si nos acercamos al corredor norte".
Qué pasa con los valores de los departamentos
Una de las variables que más preocupaba y sigue preocupando a los inquilinos es el aumento de precios mes a mes. Mientras que a la fecha el promedio de un monoambiente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es de 350 mil pesos, el de un dos ambientes es de 500 mil. Aunque a medida que nos acercamos al corredor norte los precios suben.
"Los precios se desaceleraron en 2024 y actualmente avanzan por debajo de la inflación y del ajuste Índice de Contratos de Locación (ICL)”, asegura el informe de Zonaprop, plataforma especializada en alquiler y venta.
Al haber más demanda de departamentos chicos, éstos son los que mayor incremento de precio han tenido. Algo que se explica en la actual situación económica actual. Otro de los factores que afecta el mercado es la flexibilización normativa, que permitió que se fijaran libremente los lapsos de contrato y los períodos de actualización. Y también el dólar planchado, algo que siempre ayuda al mercado. "Lo más relevante es que los valores de los alquileres, tanto en pesos como dólares, están más estables y no sufren demasiada variación", asegura Caballero.
Cuál es el barrio más barato, el más caro y el más rentable para alquilar
Los alquileres en CABA siguen la lógica de los corredores. Mientras que los que se ubican en el corredor norte son más caros, los que están en el sur resultan más baratos.
Según el informe de Zonaprop, los barrios más accesibles son Villa Lugano, con un costo mensual promedio de 424 mil pesos; Floresta, con 486.183 mil; y Mataderos, con 494.843 mil pesos. Algo con lo que coincide el experto en bienes raíces.
En el otro extremo se encuentran Puerto Madero (926.707 pesos) Palermo (629.241 pesos) y Núñez (626.602 pesos).
"Luego de la derogación de la ley de alquileres, los propietarios volvieron a ver al alquiler como un negocio. Esta tendencia la podemos ver reflejada también en el incremento mensual de escrituras en la ciudad", asegura Caballero.
Más allá del valor de los alquileres, Villa Lugano, Parque Avellaneda y La Boca tienen un retorno del 9 por ciento, 7,5 y 7,1 por ciento, respectivamente, para los inversores que buscan renta, y Puerto Madero, Palermo y Belgrano son los barrios con rentabilidad más baja, con un 3,3 por ciento, 4,2 y 4,4 por ciento, respectivamente.
Después de años en los que los precios de los inmuebles venían en baja, hoy la tendencia viene cambiando de a poco. Según Zonaprop, el valor del metro cuadrado promedio ronda los 2.339 dólares, por lo que un dos ambientes cuesta unos 123.785 dólares y un tres ambientes, 170.512. Números que se modifica según el barrio.
Qué pasa con los alquileres temporarios
Históricamente los alquileres temporarios se utilizaban principalmente para fines turísticos. En estos últimos días, el gobierno empezó a regularlos, obligando a los propietarios a inscribir el inmueble que se use con este fin. Entonces, los portales sólo ofrecer departamentos registrados. Aproximadamente el 40 por ciento del total se encuentra en CABA y su valor suele ser en dólares.
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