Tras la derogación de la Ley de alquileres, desde le 29 de diciembre de 2023 se gestó un nuevo escenario a la hora de buscar un hogar en el que vivir. Pasaron casi seis meses del decreto y la historia se dio vuelta: la cantidad de propiedades disponibles en el mercado subió un 300 por ciento, pero a los dueños les cuesta mucho más conseguir inquilino. El motivo es simple y tiene que ver con que los valores siguen altos a pesar de la sensible desaceleración de la inflación.
De acuerdo con el último informe de Reporte Inmobiliario, abril fue el cuarto mes consecutivo en el que se logró un alza de propiedades registradas. De esta forma, se revirtió toda la tendencia que se dio a lo largo del año pasado. De las 1.874 unidades disponibles en marzo se pasó a 2.293, muy por encima de las 551 que había disponibles en diciembre, en medio de la incertidumbre con las medidas que iba a tomar -y tomó- el nuevo gobierno respecto a esta área.
En la actualidad se necesitan dos sueldos mínimos para alquilar un departamento en la Ciudad de Buenos Aires, por un monto promedio de 400 mil pesos. Los especialistas sostienen que parte de esta merma en la cantidad de inquilinos se relaciona a la aparición de nuevas unidades y a la necesidad de muchos de conseguir una propiedad a través del dueño directo.
A ello, el boom de los créditos hipotecarios promete sumar su condimento. Así lo afirma el desarrollador inmobiliario y martillero público Daniel Zampone en diálogo con Revista GENTE: “El que es inquilino pasa a ser tomador de un crédito, lo que sí va a significar tener menos inquilinos y más propietarios. Ojalá que termine pasando, pero todavía con el tema de los créditos estamos en una etapa inicial”, añade.
“Si hacemos un poquito de historia, en materia de alquileres tocamos fondo octubre de 2023, a diez días del balotaje, al modificarse la Ley de alquileres, lo que generó mucha incertidumbre, algo que el mercado recibió bastante mal. Entonces vimos que no había inmuebles disponibles -continúa Zampone-. Salvo aquellos caros para alquilar, casi directamente no había. ¿Qué notamos después del DNU? Una mejora. Empezó a haber una cantidad mayor de departamentos en alquiler y más PHs”.
Y aporta un caso testigo en base a su trabajo: "Conozco un propietario que en octubre del año pasado había retirado de la venta un mono ambiente que también tenía para alquiler en la zona de avenida Cabildo y Monroe, en Belgrano. Bueno, el mismo se terminó alquilando en enero de este año, post derogación. Cuando en ese momento llevamos a cabo un relevamiento sobre el portal más importante en Ciudad Autónoma de Buenos Aires, encontramos 160 departamentos de la misma característica, cuando en octubre prácticamente no había ninguno”.
En la misma línea, Alejandro Juan Bennazar, actual director de Relaciones Institucionales de la Cámara Inmobiliaria Argentina, afirma a GENTE que “los precios se acomodaron porque la situación que se vivió el año pasado era un disparate. Hay una importante reducción de valores”.
"Estamos en una situación parecida a la de antes de la pandemia", señala Zampone. "Se firman todo tipo de contratos, pero el uso y costumbre más común en la actualidad es, como antes de 2020, son a dos años y en pesos. También los hay dólares y en criptomonedas, aunque notamos que se volvió a un sistema como el que se tenía en 2018/2019: contratos que se van cerrando a dos años y se actualizan trimestralmente con una variedad de tres maneras: el ICL, el IPC, o un porcentaje fijo, algo que también se usaba antes de la pandemia".
A la hora de hablar de las garantías elegidas, Bennazar aporta: "El mercado se viene comportando totalmente diferente. Si hablamos de Capital Federal, tanto propietario como inquilino hoy prefieren los sistemas de fianzas. En el interior del país la elección se divide entre la fianza, la garantía propietaria y la que se ejecuta por medio de la acreditación del recibo de sueldo".
Cuánto cuesta alquilar un departamento en la Ciudad de Buenos Aires
De marzo a abril los barrios de Villa Devoto, Villa del Parque, Versalles, Villa Lugano, Villa Pueyrredón y Liniers registraron un descenso del diez por ciento de los valores de mercado, debido a la suba en la cantidad de departamentos disponibles y la expectativa de una merma en la tasa de inflación.
Si se toman las cifras del último ranking de Zonaprop, Puerto Madero es el punto más caro de CABA: hay que desembolsar 1.008.559 pesos por mes para un departamento de dos ambientes. Le siguen Palermo y Colegiales, por montos de 498.738 mil y 481.285 mil pesos mensuales, respectivamente, por una unidad de similares características.
“Los precios se van armando en base a la oferta y la demanda. Hoy, con un problema inflacionario grande que traemos desde varios años a partir del cual el salario va perdiendo con la inflación, todo termina siendo caro. En realidad resultan caro un alquiler, las expensas, ir al supermercado o cualquier otra cosa que hagamos”, ilustra Zampone.
Los índices de dos ambientes para el resto de los barrios porteños se compone de la siguiente forma:
- Núñez: $477.815.
- Belgrano: $472.247.
- Recoleta: $468.682.
- Coghlan: $465.246.
- Chacarita: $457.166.
- Villa Urquiza: $455.727.
- Saavedra: $448.138.
- Villa Crespo: $447.732.
- Parque Chas: $443.717.
- Retiro: $440.433.
- La Paternal: $435.458.
- Villa Ortúzar: $433.572.
- Villa Pueyrredón: $431.965.
- Almagro: $430.774.
- Agronomía: $421.455.
- Caballito: $418.373.
- San Telmo: $412.453.
- Villa Devoto: $412.099.
- Villa del Parque: $400.137.
- San Cristóbal: $397.153.
- Villa Luro: $395.989.
- Balvanera: $395.434.
- Boedo: $394.921.
- San Nicolás: $393.997.
- Monserrat: $388.430.
- Parque Chacabuco: $384.798.
- Constitución: $383.093.
- Santa Rita: $380.096.
- Vélez Sarsfield: $377.996.
- Flores: $375.260.
- Barracas: $373.885.
- Villa General Mitre: $372.806.
- Parque Avellaneda: $372.056.
- Monte Castro: $369.425.
- Parque Patricios: $365.098.
- Floresta: $352.340.
- Liniers: $351.574.
- La Boca: $345.382.
- Mataderos: $336.108.
- Lugano: $284.302.
El barrio en donde todos quieren comprar y alquilar
A diferencia de lo que podría ser la creencia de que todos buscan el eje del norte (Recoleta, Palermo, Belgrano, y Núñez), un estudio de Mercado Libre publicado la semana pasada muestra que Caballito, el barrio emplazado en el centro geográfico de la CABA, es el punto del mapa más codiciado y buscado.
Y hay un dato no menor: el metro cuadrado cuenta con un valor 30 por ciento menor al de Palermo, el segundo más buscado y a la vez el segundo más caro después de Puerto Madero.
Caballito creció exponencialmente, con una zona exclusiva comprendida desde la avenida Rivadavia hacia la avenida Directorio, donde el eje de la avenida Pedro Goyena reúne una seguidilla de elegantes torres elegidas por los perfiles más sofisticados.
"Lo cierto, y está claro -redondea Daniel Zampone a GENTE- es que al contar con más inmuebles en oferta, la variedad permite generar una mejor elección. Y tener más opciones hace que se vaya regulando el precio hacia abajo, lo que siempre es saludable”.
