Los precios de los alquileres de departamentos en la ciudad de Buenos Aires tuvieron en enero aumentos del 2,6% al 6,2%, según la cantidad de ambientes, de acuerdo con el relevamiento del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO). Pero ahora se espera un nuevo aumento, algunos hablan de hasta un 85%.
Así son los precios no actualizados: los monoambientes ofertados en la ciudad rondan los $69.000, lo que significa que un Salario Mínimo Vital y Móvil, que en diciembre fue de $65.427, sólo alcanza para cubrir 94,8% de un alquiler. El costo de los dos ambientes es de $ 80.000 y de los de tres ambientes $ 120.000.
Los aumentos acumulados en los últimos doce meses fueron de 102,9% para los monoambientes porteños, de 105,1% para las unidades de dos ambientes y de 100% para los de tres, en un período en el que la inflación ascendió al 94,8%, según el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).
Dato interesante: esos valores no incluyen expensas, las cuales alcanzan en promedio el 15,3% del costo del precio de oferta de un alquiler.
Y, lógicamente, los precios varían en función de otras características propias (tales como antigüedad, si posee cochera, etc.) y de su entorno (infraestructura, disponibilidad de transporte, cercanía a centros comerciales entre otras). Todos estos datos forman parte del informe del CESO, entidad dirigida por Andrés Asiaín.
Una ley para volver a soñar con la casa propia
¿Cuándo habrá una nueva ley de alquileres? Esa es la pregunta que se hacen desde ambos lados del mostrador, ya que nadie parece estar del todo conforme con la Ley 27.551 de alquileres aprobada por el Congreso en 2019 que prevé contratos con una duración máxima de 3 años, actualizaciones anuales y, en el caso de rescindir el contrato, un preaviso de 3 meses para no tener que abonar una indemnización, entre otras cuestiones.
Desde la Unión Argentina de Inquilinos (UAI) y las entidades que nuclean al sector inmobiliario coinciden en la necesidad de una nueva normativa, especialmente si hay estímulos fiscales y crediticios para ambas partes.
Pero las diferencias aparecen al discutir el método de actualización. Los inquilinos quieren que sea anual y sin incidencia del Índice de Precios al Consumidor (IPC), en cambio, los propietarios quieren que el ajuste se semestral o acuerdos específicos entre las partes.
La actual ley señala que el ajuste se hace por partes iguales entre la variación mensual del IPC y la Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), algo que en la práctica poco se cumple.
Una nueva ley con un ajuste cada 6 meses
Para el presidente de la Cámara de Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar, se debería dar una nueva ley para “volver a los dos años de contrato con un ajuste cada seis meses como máximo ajustado por un coeficiente valor salario (CVS)” y no debería ajustarse al IPC porque “es una incógnita para todas las partes y obliga a negociar constantemente”.
Desde la Cámara también piden incentivos para que aumente la oferta y desacelerar los aumentos. Bennazar reclama lo mismo que los inquilinos: “la vuelta al acceso al crédito, como política de Estado de acceso a la vivienda y al suelo”.
“Lo último que hemos incorporado son la compra de viviendas usadas para el blanqueo con dos condiciones, uso del bien propio o para su familia, y en el caso de invertir es aumentar la locativa habitacional por el término de 10 años”, afirmó.
Para el presidente de la UIA, Ricardo Botana, el aumento de los alquileres en cierta medida también se debe al incremento de “las plataformas de alquileres transitorios, lo que hizo también que se retiraran muchos inmuebles” de la oferta de viviendas de uso permanente.
Y, al igual que Bennazar, opina que la nueva ley de alquileres tendría que “fomentar que vuelvan al mercado inmobiliario las viviendas que ya no están con incentivos fiscales, de ese tipo, para que la gente construya”. Explicó, además, que el cálculo del aumento debería que tener más preeminencia el Ripte sobre el IPC para fijar el índice.
Por último, señaló que la ley de alquileres vigente si bien “trajo consigo nuevos derechos para los inquilinos”, falló el artículo 14 donde se plasma el cálculo del índice por el cual se calculan los aumentos anuales “con aumentos de 83%, aproximadamente, desbarajustándole al inquilino los primeros 4 o 5 meses”.
Hernan Iradi preside la Fundación Vocación Inmobiliaria y también reclama que “el plazo sea por dos años” y que los acuerdos sean entre ambas partes. “Hoy los alquileres comerciales se alquilan por debajo de precios de la vivienda”, algo que antes era justamente al revés.
Para el representante del sector inmobiliario “la actual ley está mal porque está atada a la inflación con aumentos anuales”, justamente por eso “en febrero los aumentos van a superar el 85%”. Queda claro que “Argentina tiene inflación muy alta, masivamente se retiraron inmuebles del mercado cuando el plazo lo cambiaron a 3 años”.
El CESO destacó que “en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los altos precios impiden a gran parte de la población alquilar siquiera un monoambiente medio, empujándoles hacia zonas con infraestructura y servicios de menor calidad”. Esa es la triste realidad.
